СРОЧНО: Трамп объявляет о 50-летней ипотеке — что вы ДОЛЖНЫ знать!

Helium Mobile: Зарегистрируйтесь (даже на БЕСПЛАТНОМ тарифе) и получите 10 долларов в Cloud Points по коду GRAHAM:
| Давайте поговорим о 50-летней ипотеке Трампа и о том, что она означает для рынка жилья — приятного просмотра! Добавьте меня в Instagram: GPStephan ПОЛУЧАЙТЕ МОЮ ЕЖЕНЕДЕЛЬНУЮ РАССЫЛКУ С ОБЗОРОМ РЫНКА:
ИСТОРИЯ 30-ЛЕТНЕЙ ИПОТЕКИ 30-летняя ипотека была введена в 1940-х годах для финансирования нового строительства после Второй мировой войны. К концу 1950-х годов она стала стандартом на рынке жилья, призванным помочь семьям накопить долгосрочный капитал, сохраняя при этом платежи под контролем. Сегодня более 90% покупателей выбирают 30-летний срок, поскольку он предлагает фиксированные ежемесячные платежи, предсказуемые расходы и гибкость, подходящую большинству уровней дохода и образа жизни. СТРУКТУРА ИПОТЕЧНЫХ ВЫПЛАТ Каждый платеж по ипотеке с фиксированной ставкой делится на две части: основной долг и проценты. Вначале почти весь ваш платеж идет на выплату процентов, поскольку вы все еще должны почти всю сумму кредита. Со временем, по мере уменьшения вашего остатка, доля, идущая на выплату основного долга, растет, а доля, идущая на выплату процентов, уменьшается. Этот постепенный переход объясняет, почему раннее приобретение жилья медленно наращивает капитал — первое десятилетие уходит в основном на выплату банку. Учитывая, что в среднем домовладелец продает жилье через 12,3 года, большинство людей практически не сокращают основной долг, прежде чем возобновляют процесс с новым кредитом. КОНЦЕПЦИЯ 50-ЛЕТНЕЙ ИПОТЕЧКИ Недавно разговоры о 50-летней ипотеке всплыли после того, как Дональд Трамп предложил продлить сроки кредитования, чтобы сделать жилье более «доступным». Даже крупные застройщики, такие как Pulte Homes, намекнули на изучение этой идеи. Предложение звучит заманчиво: растянуть платежи, снизить ежемесячную стоимость, купить больше жилья, — но с математической точки зрения оно не срабатывает. Увеличение срока кредита с 30 до 50 лет практически не влияет на доступность жилья. МАТЕМАТИЧЕСКИЕ РАСЧЕТЫ, КОТОРЫЕ НИКТО НЕ УПОМИНАЕТ Переход с 15-летней на 30-летнюю ипотеку повышает доступность жилья примерно на 34%. Но переход с 30-летней на 50-летнюю повышает её всего на 8%. Хуже того, более длительные кредиты имеют более высокие процентные ставки, чтобы компенсировать кредиторам дополнительный риск. Если средняя процентная ставка по 30-летним кредитам составляет 6,125%, а по 15-летним — 5,375%, то реалистичный 50-летний срок может составить 7%. Это означает, что при кредите в 500 000 долларов ваш ежемесячный платёж может быть выше, чем при 30-летнем варианте. Даже если бы ставки каким-то образом совпали, ваша экономия составила бы всего около 368 долларов в месяц (вряд ли стоит того, чтобы оставаться в долгах ещё два десятилетия). ПОЧЕМУ ИНВЕСТОРЫ НЕНАВИДЕЛИ БЫ ЭТО Ставки по ипотеке следуют за доходностью 10-летних казначейских облигаций, поскольку большинство людей продают или рефинансируют их в течение десятилетия. Это позволяет легко объединять и продавать 30-летние ипотечные кредиты инвесторам, которые получают выплаты быстрее. Но 50-летняя ипотека удерживает капитал на полвека. Инвесторы сталкиваются с риском процентных ставок на десятилетия, а заёмщики годами практически не накапливают капитал. Например, при 50-летней ипотеке в 500 000 долларов через 12 лет вы выплатите лишь около 32 000 долларов основного долга. Если рынок упадёт всего на 6%, ваш капитал может полностью исчезнуть, что создаст огромный системный риск как для банков, так и для домовладельцев. РЕГУЛЯТОРНАЯ СТЕНА По закону срок «квалифицированной ипотеки» не может превышать 30 лет. Всё, что дольше, становится «неквалифицированным», то есть кредитор теряет многие правовые гарантии в случае дефолта заёмщика. Это делает практически невозможным предложение 50-летних кредитов по конкурентоспособным ставкам, если Конгресс не перепишет закон об ипотеке. Даже в этом случае банки будут делать это только в том случае, если правительство субсидирует риск, фактически заставляя налогоплательщиков поддерживать 50-летний долг. ПОЧЕМУ ЭТО НЕ СРАБОТАЕТ 50-летняя ипотека практически не добавит существенной доступности жилья, резко увеличит пожизненные процентные ставки и загонит домовладельцев в долги на десятилетия, не обеспечивая при этом практически нулевого роста капитала. Это создаёт огромный риск как для банков, так и для инвесторов и заёмщиков. Единственный способ её существования — это быть нишевым продуктом, поддерживаемым застройщиками, с предполагаемыми условиями, что означает, что вы можете унаследовать ипотеку родителей после их смерти. В противном случае это просто политический театр. РЕАЛЬНЫЕ РЕШЕНИЯ ДЛЯ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ Вместо того, чтобы растягивать кредиты до абсурда, следует сосредоточиться на привлечении большего количества покупателей. Увеличение суммы, исключаемой из налога на прирост капитала при продаже домов, до 1 миллиона дол...