Ссылки на мои соцсети:
https://vk.com/investarithmetic Cегодняшний инвест разбор объектов недвижимости от застройщика mr group помимо таблицы рентабельности я добавлю новый инструмент анализа, который подразумевает манипулирование такими параметрами как районный коэффициент или районная дельта. Москва делится на административные районы. Обыватель рассуждает довольно просто: чем ближе район находится к центру тем он дороже. Аналитики в сфере недвижимости оперируют таким величинами как например средняя стоимость квадратного метра по району. Профучастники рынка ну то есть крупные агентства недвижимости имеют собственные базы данных где фиксируются продажи на основании которых потом ежегодно рассчитываются средняя стоимость метра по районам. Простым обывателям доступен ресурс называется “индикаторы рынка недвижимости”
Теперь перейдём в мою таблицу рентабельности. В контексте таблицы что сейчас на экране меня интересуют три ключевых показателя: Первый это апсайд ко вторичке, рентабельность аренды, общая рентабельность. Рассмотрим арендную стратегию, что взять под аренду допустим на 30 лет с продажей в 55 году. На первом месте у нас студия в ЖК veer, кстати set и veer в контексте данной таблицы я рассматриваю как один проект. Второе и третье место соответственно видовая и невидовая евродвушка в ЖК city bay. Последнее место занимает евродвушка в ЖК Селигер Сити с отрывом более 1% от первого места. Следующая стратегия: покупаем квартиру на 10 лет, сдаём в аренду, и продаём в 35 году, при такой стратегии меня больше интересует столбец общая рентабельность, сортируем и получаем что первые три строчки тоже идут довольно кучно, это евродвушки в ЖК city bay и сити зен. В начале видео вы видели графики индекса стоимость жилья в трёх районах: западное Дегунино там расположен ЖК Селигер Сити, покровское-стрешнево там расположены ЖК Сити бэй и ЖК city zen, а также можайский район где расположены ЖК set и ЖК veer. Начнём с района Дегунино, ну тут мы с нашим Селигер Сити стоим по верху рынка, а всё что рядом в этом районе либо ниже классом как например Тринити от гранель, либо плюс-минус сопоставимы с нами это level Селигерская. Я сильно сомневаюсь кому-то придёт идея построить премиум в этом районе. А через 15-20 лет проект бусиновский парк, который тоже находится в границах Дегунино, навряд ли будет обгонять инфляцию. Теперь покровское-стрешнево, здесь уже есть премиалка - это жк primavera, также здесь существенные объёмы бизнес-класса: Сити бэй, city zen, Алиа (Alia), алые паруса - бизнес-класс от компании донстрой. В можайском районе также большие объемы бизнесс класса способного удерживать инфляцию это: «LIFE-Кутузовский»; Кутузов Град; «Верейская 41». Есть премиалка: “Кутузов сити” и “родина парк”. Теперь давайте посмотрим что у нас творится в Даниловском районе в административных границах которого находится ЖК Павелецкая Сити. Флагман который будет в будущем тащить стоимость среднего квадратного метра в Даниловском районе это ЖК клубный дом opus от pioneer, где большой объём элитного жилья, далее идет уже премиалка: ЖК High Life , “Дом А” от брусники, Мангазея на тульской, ЖК “Данилов дом”, и ЖК “дом 7 Даниловский”. Кроме того, На том берегу ещё сотни тысяч квадратных метров комфорт плюс и бизнес жилья в локации ЗИЛа. Будущая дельта между Даниловским и можайским районами увеличится как минимум на 20%. Произойдет это всё в ближайшие 15-20 лет. Чтобы реализовать 20 процентов за 17 лет с учетом сложного процента нам понадобится примерно 1,08 % годовых. Теперь уже можно полноценно сравнивать ЖК city bay, city zen, а также set и veer с ЖК Павелецкая Сити. Я использую 2-е таблицы: основную и копию, в основной таблице жк посчитаны с инфляцией 13,5%, а в копии Павелецкая Сити посчитана с инфляцией 14,6 %. Для инвестиций капитала до 17 млн вне зависимости от сроков продажи объекта, подходит евродвушка в ЖК city bay, желательно видовая. Для капитала более 17 млн и на срок более 15 лет уже можно рассмотреть и студию в ЖК Павелецкая Сити. Для капитала свыше 23 млн. при любой стратегии на мой взгляд лучше рассматривать Павелецкую Сити.
